近期以來，美國房地產的價格不斷飆升。如果你最近賣了房子並獲得了高額的利潤，那麼在這個報稅季，你可能會收到一個昂貴的驚喜：這筆意外之財需要繳納數目不菲的資本利得稅。

據美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）報導，全美房地產數據庫ATTOM的數據顯示，2021年，美國房屋銷售者獲得的平均利潤為94,092美元，比兩年前的55,000美元增長了71%。

專家表示，在許多賣家的利潤依據主要住宅資本收益門檻下降的同時，另一些人可能會遇到意想不到的稅單，尤其是房地產的長期所有者。

房屋銷售利潤被視為資本利得，根據應稅收入的不同，2021年的聯邦稅率為0%、15%或20%。

美國國稅局（IRS）為房主提供了一項「沖銷」政策，允許單獨申報者可以扣除最多25萬美元的收益，而共同申報的已婚夫婦可以扣除最高50萬美元。

這些標準自1997年以來就一直沒有改變，而房屋銷售價格的中位數已經在過去20年裡翻了一番以上，這一點影響了許多長期擁有房產的人。

位於加州安大略市（Ontario）的美國最大乳製品會計公司「Genske, Mulder & Company」的註冊會計師兼合伙人約翰·舒爾茨（John Schultz）表示：「這已經成為人們正在討論的一個重要部分。」

雖然這項豁免對一些房主可能意義重大，但是它也有嚴格的申請條件：在房屋出售前的五年裡，賣方必須有兩年擁有並使用該房屋作為他們的主要住所。

加州皮德蒙特（Piedmont）的註冊會計師、以自己的名義註冊了公司的瑪麗·吉龍（Mary Geong）解釋說：「這個兩年的期限不一定是連續的。」

她說，所以，一個擁有兩套房子的房主，可以在兩套房子之間分配居住時間，如果他們在一個地方的累計居住時間至少兩年，他們就可能符合條件。

此外，有人可以將租賃物業轉換為主要住宅兩年，以獲得部分豁免。她解釋說，在這種情況下，「沖銷」是基於他們在該物業中生活的時間所占的百分比。

例如，如果一個申報者擁有一個出租的房產10年，並在那裡居住了兩年，那麼他們就可能有資格獲得25萬美元抵免總額的20%、或5萬美元的抵免。

吉龍補充說：「但你需要為此保存好相關記錄和文件。」

增加基數

舒爾茨解釋說，如果房主的利潤超過了免稅額和欠稅額，他們可能會通過在原始購房價格的基礎上，增加一些房屋修繕的方法來使利潤減少。

例如，根據美國國稅局的說法，房屋擴建、庭院修建、景觀美化、游泳池、新系統等等都可以算作改進。然而，那些不會增加房屋的價值或延長房屋壽命的，比如油漆或修補漏洞等等持續維修和保養的費用，將不會被計算在內。

當然，業主需要出示進行了房屋修繕和改進的證明。通常，在許多年之後，這可能是比較困難的。但是，如果有人丟失了收據，可能還有其它方法補救。

舒爾茨指出：「房產稅的歷史可以幫助你回顧並重新計算其中的一部分。」他解釋說，合理的估算在一定程度上是可以被接受的。

業主還可以通過增加一定的結算成本來增加成本基數，比如產權、過戶、法務或勘測，以及產權保險等費用。...