買房必然要涉及到產權，那麼房子應該買在誰的名下？要回答這個問題，首先需要知道有哪些名字可以用來買房。一般說來：個人、聯名、公司、信託（尤其是家庭信託，Family Trust）。個人就是一個人（individual），也就是買在一個人的名下；聯名就是幾個個人一起買，也稱partnership；公司和信託則是商業意思上的名字，需要一定的費用，註冊成立。

房子應該買在什麼名下？要從三個方面來考慮。

一、資產保護：所謂資產保護是指你買在名下的資產，比如房子，在法律意義上不會由於外界的因素而喪失或者減少。假如由於某些原因，有人對你提出了訴訟，還有孩子的婚姻發生變化了…等等。這些諸多原因發生了，但你的資產仍然完好無損，則可以說你的資產就得到保護了。對於一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說，資產保護尤為重要。

二、稅務減扣：名字的不同，產生的稅務問題也不同。在房產投資方面，主要需要考慮所得稅（income tax），資本增值稅（capital gain tax）和房產稅（property tax）。所得稅和資本增值稅有時是相關聯的，在稅法規定的前提下，合理降低稅務，是每個投資者應該也必須追尋的。

三、傳承流暢：房產投資以集聚大量房產的投資組合（property portfolio）為工具，利用時間來致富，而不是買了之後賣掉，賣掉之後再買，這樣的操作。所以將來地產組合的傳承，是一個重要的需要考慮的問題。能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本。

簡而言之，資產能夠得到保護、稅收能夠減少、傳承非常流暢的名字就是我們需要的好名字，房子就應該買在這些名下。當然每個人的情況各不相同，每個人的需求也各不一樣，但是總有一種名字會適合自己的。

要完整的解析資產保護，稅務減扣和傳承流暢，你必須知道幾個重要名詞：所有權、控制權、收益權，以及這三個權的傳承。假如你有一套房子並且買在你自己的名下，那麼這個房子是你的，也就是你擁有這個房子，也就是這個房子的所有權是你的；你可以決定是租出去，還是賣掉，也可以裝修，或者空著，這些決定和行動全是由你來做的，則你還具備控制權；假如房子租出去了，你有租金了；假如房子賣掉了，你有收入了，這些收入都歸你了，則你有了收益權。如果你把房子賣了，則你把所有權讓出去了，那你跟你關聯的控制權和收益權也都轉移了；如果你把房子過戶給家人了，一般則說你把資產傳承了。

資產保護與所有權直接掛鉤。如果一樣東西是你的，當你欠了別人甚麼或者別人訴訟要求你什麼的時候，則你的也就是你擁有的一定被法律上要求來賠償或者補償的；但是當一樣東西在法律意義上不是你的，則誰也追究不到，這就是法律意義上的資產保護，而不是平常意思上的保險的概念。收益權涉及到稅務，只要你有收益了，那怕是負的收益，則都會涉及到稅務問題，所以弄清楚收益權是解決稅務問題的關鍵。控制權在房產投資上更為重要，是它來決定誰所有，誰收益，是它來操盤你的整個地產投資組合。地產投資最重要的不是擁有，而是控制！

你知道在美國買房子應該買在誰的名下嗎？

下面我們從這三權以及它們的傳承來分析各種名字下買房的優缺點。

個人可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單，成本低，而且太順理成章，一切是那麼自然。

所有權：買在個人名下，則所有權就是個人的。由於所有權是自己個人，則如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子裡受傷了訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。如果一個資產不夠的情況下，可以追溯到你名下的其他資產。尤其是在你一套房產下跌成負資產，而你想把它處理掉的時候，這就成了更大的問題。

控制權：買在個人名下，則控制權當然歸你個人，所以你自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。

收益權：買在個人名下，則收益權歸你自己，個人。房子出租了，則租金減掉利息等成本之後的淨收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃淨收入是正的話，則加入到你的個人收入後會增加你的稅負；但如果租賃淨收入是負的話，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了，則增值的部分需要交納資本增值稅。

傳承：當你把所有權傳承給子女的時候，會涉及遺產稅，遺產稅免稅額是500萬美元。

聯名

聯名基本上和個人一樣。聯名有兩種形式，一種是joint tenancy，另外一種是tenancy in common。兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方；而tenancy in common則不是，一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint tenancy，而非夫妻關係的合夥人則用tenancy in common。

所有權：聯名名下的資產是在不同的個人名字名下，所以資產也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題，則都可以追溯到這個資產，沒有資產保護。所有權的多少可以在產權上註明比例，所有權的行使分配就按照這個比例。

控制權：如果是Joint Tenancy，一家人控制，商量著辦，比較容易處理。Tenancy in common則一般按照以出資比例確定的產權股份比例來確定控制權，股份多的人說了算。

收益權：這個產權形式是按比例的，所以收益權也是按所有權的比例來分配的。

傳承：所有權的傳承和個人一樣。...