讀者問：我準備在2022年3月出售紐約的房子，售價約為120萬元，房產經紀提成4%。我是在2012年以70萬元的價格購買了這所房子，首付為30萬元，現在抵押貸款餘額約為29.5萬元。我計畫工作到2022年底，然後搬到另一個免稅或州所得稅很低的州，購買一套住房，還有另一套用於出租。2023年我計畫開房車旅行不工作，所以收入來源只有出租收入。

1. 我是否滿足25萬元售房豁免？我的資本利得大概49萬元（高於豁免額），購買另一所房子是否有助於減少資本收益稅？
2. 紐約住房有很多裝修費用，之前也用家庭辦公室，這些費用是否售房時可用？
3. 我還計畫出售新澤西的出租房（之前有做折舊），並在外州再購買出租房，怎麼處理省稅？
4. 我在紐約出售房屋的資本收益會推高收入水平嗎？
5. 如何做1031置換？如果新房低於舊房價格，是否就不能做？如果不做1031置換，我在2023年而不是2022年出售它會有所不同嗎？

豁免額　僅適用於自住房

回答如下：你可以享有25萬元豁免額，只要滿足過去五年擁有產權並作為主要居所（Main Home）住滿兩年的條件。這裡的兩年不必連續，也不必同期，比如居住了一年後將房屋出租，出租三年後收回再自住一年，其後再出售，同樣符合免稅規則。五年期是在售出後用來計算自住的時間長短，並不意味著必須要持有房屋滿五年，賣出時也不必非得自住，即便當時在出租也無妨。豁免額僅適用於自住房，納稅人每兩年可享受一次。

資本利得需要上稅，虧損則不予扣除。你在計算盈虧時，是用賣房售價（Sale Price）減去售房開支（Selling Expenses）和調整後成本得到資本利得或虧損，調整後成本為原始成本（Basis）和成本調整之差（Basis Adjustments）。售房開支包括中介佣金（Commissions）、律師費、廣告費、為買家墊付的貸款費用。原始成本包括房屋買價、過戶費、裝修費、修繕費。出售符合條件的自住房還要減去25萬（夫妻50萬）豁免額，投資物業沒有豁免額優惠。...