作者：郭哲安（台灣執業律師）

常在新聞或周遭朋友中聽到，父母把房屋贈與給小孩後，子女對父母不理不睬，不盡到奉養的義務，甚至隨意賣掉房屋，讓父母氣憤不已。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，為避免子女不孝，也避免子女隨意處分房產，早期常見的作法是在給小孩的房產產權上，故意設定高額抵押權。

假設房屋價值1,000萬元，就設定1,000萬元的抵押權，這樣就算房屋被法拍，還是可以優先受償1,000萬元，但實際上，這1,000萬元的抵押權是虛的，債權人只要主張債務不存在，你拿不出你有給小孩1,000萬元的證明，這個抵押權有設跟沒有設是一樣的，甚至因為你設置了抵押權，國稅局還會找你去喝咖啡，詢問你不是有借1000萬元給小孩嗎？那你每年收多少利息，利息怎麼沒有報所得呢？

另一種常見的方式，就是預告登記，意思是說我預告某年某月某日，小孩的不動產要過戶回來給爸媽，可以阻止子女隨意轉賣房屋，或是向銀行借款，但預告登記最大問題是，不能對抗法院的強制執行，以及法院判決的登記，也就是無法排除假扣押、假處分，一旦小孩有債務要被查封拍賣，預告登記不能阻止房屋被法拍。

實務上會建議父母贈屋給子女後...