作者：郭哲安（台灣執業律師）

氣死人！房客拖欠房租還賴著不走該怎麼辦？北市一名女房東遇上女房客欠租，寄存證信函要求對方搬家否則提告，豈料對方竟反過來要女房東拿出法院通知書，還說「妳確定沒觸法？」，女房東後來發現，對方疑似是欠租慣犯，積欠6名房東高達119萬多元。

據東森新聞報導，北市女房東遇上一名女房客，3個月後就開始欠租，押金扣完還是不繳，女房東只好寄存證信函，要求對方不付租金就搬家。女房客持續相應不理，女房東直接找上門，誰知女房客竟要求她拿出「法院（返還房屋）通知書」，還嗆女房東確定沒觸法？更稱自己很清楚法律過程、高額裁判費等。

最後女房東提告詐欺，查詢司法院的資料檢索系統才赫然發現，女房客似乎是慣犯，積欠6名房東總共119萬多元，難怪會說非常清楚法律過程。最後經過一番手腳，才終於讓女房客搬走。

究竟遇上這種情形，房東該如何做？前法官郭力菁在《台灣司法人權進步協會》發文指點房東3秘訣。

依民法第440條第1項「承租人租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。」同條第2項「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定終止租約。其租金約定於每期間始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約。」

由上面的規定可以知道，房東必需等到房客「欠租總額達2個月租金」並且「遲延給付超過2個月」，還要經過「催告給付租金仍不付」等三個程序，房東才可以合法的終止租約。

終止租約後，如果房客還是執意不搬走，房東們可以提起訴訟請求返還租賃物，等拿到確定判決後，才能聲請法院強制執行請房客搬家。千萬不要如同其他新聞事件中的房東氣得自行換鎖、斷水斷電…，以免誤觸刑責。

另外房東們還要注意：通知房客「限期繳租」、「終止租約」的意思表示，最好都能留下相關紀錄佐證，所以可以用存證信函、簡訊等方式通知對方。...