屏東市麒豐茶行向陳姓屋主承租店面，租約長達16年並到法院公證，不料事後地主許男將土地賣給劉姓建商，引發土地所有權與拆屋還地糾紛。建商劉男去年向屏東地院提起民事訴訟，一審判茶行應搬遷並將土地還給建商；陳姓屋主與茶行上訴，高雄高分院今仍判建商勝訴。

劉姓建商去年提告指出，茶行所在的上百坪土地是他向地主許男購買，並在2014年11月12日辦好過戶取得所有權，要求土地上建物的屋主陳男與承租房屋的茶行老闆劉女應立即搬遷，交還土地。

陳男則辯稱，該筆土地原為他父親所有，其父於30多年前死亡後由他繼承且登記為所有權人，後來土地遭拍賣，他的母親誤以為母子倆設籍同址不能投標，才以舅舅許男名義投標，由許男取得土地所有權，主張土地只是借名登記在舅舅名下，實際上他才是真正的地主，也有權將房屋出租給劉女開茶行。

劉女則氣憤表示，當初租屋契約有到法院公證，且承租效力到2021年，如今卻要立即拆屋還地，「租屋契約公證不就毫無效力？」

屏東地院審理時傳喚許男，他證稱當年姊姊確實想買回土地，但是由他出資，認定許男才是真正的地主，判決陳男與劉女敗訴，勝訴的建商則提出300萬元進行假執行程序，準備在今天二審宣判後立即拆除房屋。

對此民間公證人余乾慶表示，本案的問題不在於當初的租約有沒有去法院公證，而是去公證的當事人到底是不是所有權人；所謂「買賣不破租賃」的大前提，必須是「出租人就是所有權人」，但本案中的出租人卻不是地主，在這種情況下承租人就比較沒有保障。 但他也指出，通常在法院的公證租約中，都會要求出租人擔保他是「有權出租者」，建議茶行老闆可以回頭去檢視公證租約，並依照該條約定，請求出租人負責賠償相關建物拆除及不能營業造成的損失。

依據民法第425條之規定，適用買賣不破租賃之前提必須為出租人為所有權人，且出租人將租賃物之所有權讓予第三人，另依據實務見解，如果第三人有取得所有權人同意而為出租時，亦可以類推適用該條之規定。承租不動產時應注意出租人是否為有權出租之人，以保障承租人之權益。關於租賃契約合約之撰擬以及相關法律問題，歡迎諮詢浩富集團專業律師。