住在新北市板橋區的36歲劉姓女子，婚後打拼多年終於存到頭期款，在婆婆的贊助下，打算換屋到一間坪數較大的房子，三代同堂讓一家人享天倫之樂又擁有更寬裕的空間。

劉女在2020年6月和家人開始在土城看房，委託房屋仲介幫忙尋找合適物件，7月看了一間2戶打通，合計135坪的中古屋，劉女和先生相當喜歡該物件，和家人協議出價4500萬購屋，並以50萬做為斡旋金，而在7/24第三次出價斡旋時，劉女在房屋仲介的遊說下出價到4758萬元，但劉女多次表明婆婆目前不在家，請房仲等婆婆下周回家後確認過該筆金額才算數，屆時再委由房仲與屋主議價。但房屋仲介卻在隔天25日一早告知劉女，屋主已簽收斡旋金，要求劉女必須履約。

劉女立刻透過LINE通知房仲希望能夠取消買屋，但房仲卻回傳二位賣方中，其中一位簽署完成的斡旋授權書，並表示賣家已同意出價，如果劉女反悔購屋就必須沒收斡旋金50萬及支付房價1%的違約金。

劉女不滿向《上報》投訴，基於信任才會先提供房仲斡旋授權書，並告知其價格須與婆婆確認後才可生效，但房仲卻先一步和賣家談價，顯然不夠誠信，並質疑房屋仲介未提供不動產說明書、周邊物件成交行情，且該物件由2位屋主共同持有，但斡旋授權書僅一人簽名加上未寫簽署日期，認為房屋仲介為求簽約成交而草率行事，事後還要求賣方要履約及賠償，感到受騙上當。

透過此案例，簡單介紹房屋交易中常見之斡旋金機制。

房屋買賣中，買家為展現磋商的誠意，授權房仲在一定金額範圍內與賣家議價，這個金額就是斡旋金，而若議價成功，則通常斡旋金直接轉成定金，議價不成則房仲需退還斡旋金給買家。

因買家授權房仲代為與賣家議價，因此涉及民法代理規定。民法第110條規定「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。」是為無權代理。而無權代理通常分完全無代理權或逾越代理權兩種情形，而若代理人屬無權代理，對於不知情之交易相對人需自負賠償責任，與本人無關。但須注意若本人行為導致有客觀的情狀讓他人以為代理人有代理權，則依民法第169條規定，本人還是得負起責任。

以本案例來說，劉女說須經婆婆同意，該金額才算數，但房仲業務卻急著與賣家議價並簽收斡旋金，逾越了劉女授與的代理權，屬於無權代理，但因劉女事先將斡旋金授權書交予房仲業務，創造了房仲業務有代理權的外觀，所以仍有可能須負買賣契約相關責任，不可不慎。

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原新聞出處：【上報 2020/08/07】